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眼看2018年即將過半，北京樓市不但沒有絲毫的政策松動，相反原有限購、限貸政策的補丁還在不斷加碼。樓市也在2018年裡出現瞭嚴重的分化。一方面，在限競房細則未出臺之前，新房供應極度低迷，全是每月成交量不足1500套，半年近8000套左右的成交記錄，創下瞭2005年有成交數據記載以來的歷史最低點。另一方面，二手房則延續瞭去年底開始的成交回暖。尤其在5月份單月成交量突破瞭1.8萬套，價格也止跌回升。二手房開始進入新的博弈過程，業主期望值回升與購房人接受程度的博弈將為下半年二手房交易定調。
思源地產首席分析師郭毅也表示，去年出讓的土地都是限競房，但限競房由於銷售細則一直到5月份才出臺，大量的限競房還沒有進入集中入市周期。隻有4個項目趕在6月迎來瞭開盤，還都沒有進入簽約階段，所以限競房對上半年市場拉動並沒有產生影響。而非限價的普通商品房，要麼本身定位較高端去化較慢，要麼就是開發商認為比較稀缺，不願輕易投入市場，導致上半年的新房無論是供應還是成交都出現瞭少有的低迷。
同時，郭毅也對購房人提出瞭建議：限競房都是70/90的產品屬性，導致限競房更適合首次改善置業和剛需置業。另外限競房由於大多是2021年交房，以及5年限售的規定，對於流通年限的鎖定長達8年，因此將投資屬性降到瞭最低。可以預計首次改善和剛需將成為下半年的購房主力，也將有更多的限競房可供挑選。但對於改善置業來說，優質的可流通的商品房則是買一套少一套，新增土地目前全部是限競房，對於中高端需求來說，想買到高品質的普通商品房，就需要盡早入市。
土地市場下半年仍可能出現流拍
分析：北京樓市下半年將發力 全年成交量或超2017年
在限競房政策明確後，預計未來2個月，北京限競房供應將出現井噴。張大偉表示，2018年下半年，預計新建住宅將出現簽約井噴，特別是限競房的大量供應，將快速簽約，而這些項目在最近幾個月有望入市2萬套以上。
不過在嚴格的調控政策下，限競房也面臨著銷售困境。郭毅表示，限競房本身雖然限制瞭價格，但也限制瞭產品戶型和設計，70/90的要求導致限競房主要以中小戶型為主，同質化較為嚴重。尤其是在限競房集中的區域，隨著未來大量限競房集中入市，每個項目都面臨著客戶分流，回款不樂觀的情況。因此像房山、大興等限競房較多的區域，銷售時面對同質化產品，同區域供應等問題，會造成區域各個項目都很難銷售。所以今年限競房都在搶入市，搶著把購房需求吸引到自己的項目，越往後拖銷售難度越大。
不難看出，2018年新房成交創下瞭新的紀錄。半年不足8500套的數據僅相當於北京二手房半個月的交易量。新房市場全面低迷。
上半年，北京樓市新盤供應寥寥。由於限競房銷售細則直到5月份才出臺，一大批北京開發商在上半年大多數時間裡無所事事，隻是呆呆地望著西安、長沙、南京、杭州等新晉熱點城市在一旁吵鬧著、喧囂著：千人排隊、搶白菜一樣搶房、拼關系預留房……每一樣似乎都能看到從前的影子，也能回憶起曾經的“輝煌”,很久沒有閑這麼長時間瞭，一不小心，在北京開發商的共同努力下，閑出來瞭個有記載以來最低銷售記錄。
（北京青年報）
限競房同樣面臨銷售大考
全年成交量極有可能超越2017年
來自中原地產研究中心統計數據顯示：今年上半年新建商品房住宅網簽將創造歷史同期最低，截至6月25日，新房網簽8051套，預計半年合計不足8500套，平均每個月的成交隻有1400套左右。這是個什麼概念？北京青年報記者調查數據發現，從有完整成交數據的2005年開始，這是北京樓市歷史上第一次出現半年新建商品房住宅（不含共有產權）不足萬套的歷史最低值，即使加上共有產權房的2103套，也僅1.06萬套，依然是有網簽記錄來的歷史最低值。
不過，胡景暉認為，從長期來看，一二手房價的倒掛並非不可接受。因為新房市場在政府幹預之下有滿足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市場是可以有兩個方向的，一是政府控制之下的保障房市場，另一個則是純粹的商品房市場，兩個市場各有各的價格機制，保障房市場按保障價格前行，純商品房市場則由市場定價，雙方互不幹涉。
從價格走勢看，業內專傢普遍認為，2018年北京市場因為有大量的房源供應，各種調控政策也繼續嚴格執行，所以價格出現明顯反彈的可能性不大。但在經歷過2017年大幅度下調後，市場平穩運行將是2018年下半年的主要趨勢。
新房成交新低直接影響瞭開發商的回款，進一步影響瞭開發商在土地獲取上的積極性，這也導致上半年北京多宗土地出現流拍的情況，這也是近年來少有的。業內認為開發商對於土地的慎重選擇在下半年還將繼續。
近日，北京市規土委與發改委正式印發《北京市2018年度建設用地供應計劃》，對2018北京市土地供應節奏指定瞭明確計劃。計劃顯示，2018年全市建設用地計劃供應總量4300公頃，國有住宅用地計劃供應1000公頃，其中，商品住宅用地（含共有產權住房用地200公頃）650公頃，保障性安居工程用地350公頃。同期，計劃供應商服用地180公頃，比上年增加30公頃。計劃新增供應集體土地租賃住房用地200公頃。
計劃中可以明確看到，2018年土地供應嚴格按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，尤其加大瞭對於共有產權住房用地、保障性安居用地、集體土地租賃用地的供應，在租售市場同時擴大土地供應。國有住宅用地計劃供應1000公頃與商品住宅用地計劃供應650公頃，與2017年持平。
郭毅認為，從規劃上看，土地供應明顯增加，但主要是租賃土地供應的增加，商品房土地供應與2017年持平，開發商對於獲取土地的熱情也相對謹慎。一方面開發商資金面緊張，土地市場土地限定售價，規劃條件限制，讓地塊利潤空間得到抑制，加上北京去年供地過多，所以成交量並不樂觀。另一方面，開發商回款也不樂觀，因此房企對於土地獲取有更多的顧慮，不太好的地塊都出現瞭流拍，這種趨勢將在下半年延續。
下半年將發力
對此，中原地產首席分析師張大偉認為：整體看，2018年上半年，樓市新盤供應不多，是造成成交創新低的主要原因。
雖然上半年新房成交有史以來最低，但業內對於下半年完成逆襲仍充滿信心。
也同樣因為售價限制，北京一二手房倒掛的現象可能在下半年更加明顯。我愛我傢市場研究院院長胡景暉對北青報記者表示，北京二手房目前的成交均價在5萬-6萬/平方米左右，而新房均價則隻有4萬/平方米，一二手房價格已明顯倒掛，但這主要是因為北京已經步入二手房時代，新房基本位於台灣電動床工廠五環以外的遠郊區縣，所以價格自然較市中心的二手房更低。隨著限競房的入市，這些限價產品將使得同一區域同一地段都出現價格倒掛。
郭毅也表示，2017年裡，北京商品住宅大概成交瞭2.6萬套，今年限競房短期就將有2萬套入市，理想情況下可能達到4萬套左右。就算這4萬套限競房隻有50%實現瞭成交和簽約，那麼今年新房也會超過去年，因此下半年新房成交量逆襲不會有太大懸念。
上半年台灣電動床工廠北京新房成交不足萬套
郭毅告訴北青報記者，6月份入市瞭4個限競房項目，整體成交情況都比較樂觀，隨著限競房大量入市，大量中低價位商品房充斥市場，會對下半年市場成交產生明顯拉動作用。
對於政策的調整，業內也普遍認為可能性較小。近期，由於北京住建委表態將支持住房改善需求，加碼精準調控被一些自媒體解讀為政策可能放寬的預兆，對此郭毅表示，這種可能性並不大。樓市調控整個大的方向不會出現明顯放松，限購限貸依然是調控政策的基本綱領，但有可能在執行尺度上有所調整，支持合理的買房需求。
文/門庭婷本報記者李桁
那麼隨著限競房的入市，新房市場會在下半年出現逆襲嗎？業內人士普遍認為，雖然限競房也面臨銷售大考，但成交量一定會比上半年好上不少。
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思源地產首席分析師郭毅也表示，去年出讓的土地都是限競房，但限競房由於銷售細則一直到5月份才出臺，大量的限競房還沒有進入集中入市周期。隻有4個項目趕在6月迎來瞭開盤，還都沒有進入簽約階段，所以限競房對上半年市場拉動並沒有產生影響。而非限價的普通商品房，要麼本身定位較高端去化較慢，要麼就是開發商認為比較稀缺，不願輕易投入市場，導致上半年的新房無論是供應還是成交都出現瞭少有的低迷。
同時，郭毅也對購房人提出瞭建議：限競房都是70/90的產品屬性，導致限競房更適合首次改善置業和剛需置業。另外限競房由於大多是2021年交房，以及5年限售的規定，對於流通年限的鎖定長達8年，因此將投資屬性降到瞭最低。可以預計首次改善和剛需將成為下半年的購房主力，也將有更多的限競房可供挑選。但對於改善置業來說，優質的可流通的商品房則是買一套少一套，新增土地目前全部是限競房，對於中高端需求來說，想買到高品質的普通商品房，就需要盡早入市。
土地市場下半年仍可能出現流拍
分析：北京樓市下半年將發力 全年成交量或超2017年
在限競房政策明確後，預計未來2個月，北京限競房供應將出現井噴。張大偉表示，2018年下半年，預計新建住宅將出現簽約井噴，特別是限競房的大量供應，將快速簽約，而這些項目在最近幾個月有望入市2萬套以上。
不過在嚴格的調控政策下，限競房也面臨著銷售困境。郭毅表示，限競房本身雖然限制瞭價格，但也限制瞭產品戶型和設計，70/90的要求導致限競房主要以中小戶型為主，同質化較為嚴重。尤其是在限競房集中的區域，隨著未來大量限競房集中入市，每個項目都面臨著客戶分流，回款不樂觀的情況。因此像房山、大興等限競房較多的區域，銷售時面對同質化產品，同區域供應等問題，會造成區域各個項目都很難銷售。所以今年限競房都在搶入市，搶著把購房需求吸引到自己的項目，越往後拖銷售難度越大。
不難看出，2018年新房成交創下瞭新的紀錄。半年不足8500套的數據僅相當於北京二手房半個月的交易量。新房市場全面低迷。
上半年，北京樓市新盤供應寥寥。由於限競房銷售細則直到5月份才出臺，一大批北京開發商在上半年大多數時間裡無所事事，隻是呆呆地望著西安、長沙、南京、杭州等新晉熱點城市在一旁吵鬧著、喧囂著：千人排隊、搶白菜一樣搶房、拼關系預留房……每一樣似乎都能看到從前的影子，也能回憶起曾經的“輝煌”,很久沒有閑這麼長時間瞭，一不小心，在北京開發商的共同努力下，閑出來瞭個有記載以來最低銷售記錄。
（北京青年報）
限競房同樣面臨銷售大考
全年成交量極有可能超越2017年
來自中原地產研究中心統計數據顯示：今年上半年新建商品房住宅網簽將創造歷史同期最低，截至6月25日，新房網簽8051套，預計半年合計不足8500套，平均每個月的成交隻有1400套左右。這是個什麼概念？北京青年報記者調查數據發現，從有完整成交數據的2005年開始，這是北京樓市歷史上第一次出現半年新建商品房住宅（不含共有產權）不足萬套的歷史最低值，即使加上共有產權房的2103套，也僅1.06萬套，依然是有網簽記錄來的歷史最低值。
不過，胡景暉認為，從長期來看，一二手房價的倒掛並非不可接受。因為新房市場在政府幹預之下有滿足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市場是可以有兩個方向的，一是政府控制之下的保障房市場，另一個則是純粹的商品房市場，兩個市場各有各的價格機制，保障房市場按保障價格前行，純商品房市場則由市場定價，雙方互不幹涉。
從價格走勢看，業內專傢普遍認為，2018年北京市場因為有大量的房源供應，各種調控政策也繼續嚴格執行，所以價格出現明顯反彈的可能性不大。但在經歷過2017年大幅度下調後，市場平穩運行將是2018年下半年的主要趨勢。
新房成交新低直接影響瞭開發商的回款，進一步影響瞭開發商在土地獲取上的積極性，這也導致上半年北京多宗土地出現流拍的情況，這也是近年來少有的。業內認為開發商對於土地的慎重選擇在下半年還將繼續。
近日，北京市規土委與發改委正式印發《北京市2018年度建設用地供應計劃》，對2018北京市土地供應節奏指定瞭明確計劃。計劃顯示，2018年全市建設用地計劃供應總量4300公頃，國有住宅用地計劃供應1000公頃，其中，商品住宅用地（含共有產權住房用地200公頃）650公頃，保障性安居工程用地350公頃。同期，計劃供應商服用地180公頃，比上年增加30公頃。計劃新增供應集體土地租賃住房用地200公頃。
計劃中可以明確看到，2018年土地供應嚴格按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，尤其加大瞭對於共有產權住房用地、保障性安居用地、集體土地租賃用地的供應，在租售市場同時擴大土地供應。國有住宅用地計劃供應1000公頃與商品住宅用地計劃供應650公頃，與2017年持平。
郭毅認為，從規劃上看，土地供應明顯增加，但主要是租賃土地供應的增加，商品房土地供應與2017年持平，開發商對於獲取土地的熱情也相對謹慎。一方面開發商資金面緊張，土地市場土地限定售價，規劃條件限制，讓地塊利潤空間得到抑制，加上北京去年供地過多，所以成交量並不樂觀。另一方面，開發商回款也不樂觀，因此房企對於土地獲取有更多的顧慮，不太好的地塊都出現瞭流拍，這種趨勢將在下半年延續。
下半年將發力
對此，中原地產首席分析師張大偉認為：整體看，2018年上半年，樓市新盤供應不多，是造成成交創新低的主要原因。
雖然上半年新房成交有史以來最低，但業內對於下半年完成逆襲仍充滿信心。
也同樣因為售價限制，北京一二手房倒掛的現象可能在下半年更加明顯。我愛我傢市場研究院院長胡景暉對北青報記者表示，北京二手房目前的成交均價在5萬-6萬/平方米左右，而新房均價則隻有4萬/平方米，一二手房價格已明顯倒掛，但這主要是因為北京已經步入二手房時代，新房基本位於台灣電動床工廠五環以外的遠郊區縣，所以價格自然較市中心的二手房更低。隨著限競房的入市，這些限價產品將使得同一區域同一地段都出現價格倒掛。
郭毅也表示，2017年裡，北京商品住宅大概成交瞭2.6萬套，今年限競房短期就將有2萬套入市，理想情況下可能達到4萬套左右。就算這4萬套限競房隻有50%實現瞭成交和簽約，那麼今年新房也會超過去年，因此下半年新房成交量逆襲不會有太大懸念。
上半年台灣電動床工廠北京新房成交不足萬套
郭毅告訴北青報記者，6月份入市瞭4個限競房項目，整體成交情況都比較樂觀，隨著限競房大量入市，大量中低價位商品房充斥市場，會對下半年市場成交產生明顯拉動作用。
對於政策的調整，業內也普遍認為可能性較小。近期，由於北京住建委表態將支持住房改善需求，加碼精準調控被一些自媒體解讀為政策可能放寬的預兆，對此郭毅表示，這種可能性並不大。樓市調控整個大的方向不會出現明顯放松，限購限貸依然是調控政策的基本綱領，但有可能在執行尺度上有所調整，支持合理的買房需求。
文/門庭婷本報記者李桁
那麼隨著限競房的入市，新房市場會在下半年出現逆襲嗎？業內人士普遍認為，雖然限競房也面臨銷售大考，但成交量一定會比上半年好上不少。
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